恶意违约获严惩  赔了夫人又折兵

----赵某诉曹某房屋买卖合同纠纷

承办律师：王鹏 赵坤

案件简介

一、诉讼基本情况

案由：房屋买卖合同纠纷

审级：一审、二审及再审

一审原告、二审被上诉人、再审被申请人：赵某 （委托人）

一审被告、二审上诉人、再审申请人：曹某

裁判机关：郑州市金水区人民法院

郑州市中级人民法院

二、基本案情介绍

2016年8月26日，委托人赵某与被告曹某在第三人河南某房地产营销策划有限公司（以下简称“某公司”）见证下，签订了编号为0000278的《房屋买卖合同》一份，合同约定：曹某将其拥有的位于郑州市金水区的房屋以1450000元的价格出售给赵某，赵某应在合同签订当天向曹某支付解押款650000元，剩余房款由赵某通过按揭贷款方式进行支付。双方在房本下发5个工作日内，共同到房管局办理房产过户及相关手续。若买卖双方任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应当向守约方支付本合同第二条约定的房屋实际成交价（145万元）的20%作为违约金。同日，赵某与曹某又签订了编号为000022662的《补充协议》一份，协议约定，鉴于曹某暂时未取得案涉房屋所有权证书的事实，赵某应于合同签订当日支付给曹某1万元定金，曹某承诺在该房产解押后三个月内取得该房屋所有权证书。

合同签订当天，赵某即按照合同约定向曹某支付购房首付款及定金650000元，并与曹某一起到浦发银行某某支行对案涉房屋进行解押。解押后，曹某向赵某出具《收据》一份，载明其已实际收到赵某支付的购房定金1万元整，同时出具《购房首付款收到证明》一份，载明其已实际收到赵某支付的房屋首付款65万元（包含定金）。

案涉房屋解押后，由于房价大幅上涨，曹某一直怠于履行合同义务，经赵某及某公司多次催告后，曹某明确表示不再出售案涉房屋，也不再履行与赵某签订的《房屋买卖合同》。经某公司多次居中调解无效后，赵某寻求诉讼途径以维护自身合法权益。  

三、各方观点

赵某主张:买卖双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实、合法、有效的，曹某拒绝出卖房屋的行为已经构成根本违约，其行为严重侵害了其合法权益，特别是合同签订后房价出现大幅上涨，若另购其他房屋，势必会给其造成严重的经济损失，故曹某依法应当返还购房首付款及定金，并向其承担相应的违约责任。

曹某主张：首先，其不构成违约，因郑州市政府2016年10月1日出台《郑州市人民法院办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）限购政策，导致涉案房屋不能办理过户手续，致使合同无法履行，曹某不应承担违约责任；其次，在合同签订过程中，中介公司存在误导行为，使其认为在房屋解押后三个月内可以取得房屋所有权证书，因中介公司的误导行为及政策原因导致无法办理房屋过户，不能全部归责于曹某；再次，因房价上涨给赵某造成的损失不是曹某能预料到的可得利益损失，也非实际损失，故不应支持。

代理思路及观点

经过充分沟通后，赵某决定委托我所王鹏、赵坤律师办理此案。在委托律师介入之前，赵某想通过起诉要求曹某继续履行合同，承办律师经过详细分析现有案卷材料及多次询问当事人后，发现存在两点问题：1、证明卖方违约的证据还需要进一步补充完善；2、若请求继续履行合同，即便案件最终胜诉，也会存在执行上的诸多障碍。经过充分讨论后，承办律师建议将诉求设定为追究曹某的违约责任，要求曹某返还购房首付款及定金65万元并主张房价上涨损失55万元，这样才能最大限度保护赵某的合法权益，具体诉讼请求的法律及事实依据是：1、曹某在收款时向买方赵某出具有《购房首付款收到证明》显示曹某收到首付款65万元（包含定金）；2、《房屋买卖合同》中明确约定有任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应当向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价（145万元）的20%作为违约金；3、赵某在购买案涉房屋时，已经离婚，不受郑州市政府2016年10月1日出台的《郑州市人民法院办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）限购政策的影响；4、房屋上涨损失需申请法院对卖方曹某明确违约当天的案涉房屋价值进行评估，后经评估，房价上涨损失为55万元。委托人赵某对承办律师设定的诉请建议完全同意。

裁判理由及结果

裁判结果：

1、郑州市金水区人民法院作出《民事判决书》判决被告曹某向赵某返还购房首付款及定金65万元，并向赵某支付违约金15万元，房价上涨损失55万元，共计135万元。

2、郑州市中级人民法院作出《民事判决书》判决驳回曹某上诉，维持原判。

3、郑州市中级人民法院作出再审判决书，判决维持本院二审做出的《民事判决书》。

裁判理由：

一审裁判理由：一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同，合同目的是房屋的出售与购买，卖方曹某急需用钱的目的未能实现并不能构成不履行房屋买卖合同义务的抗辩理由，曹某在合同履行期间明确表示不再继续履行合同的行为已经构成根本违约，其应当承担相应的违约责任。另外，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故法院认定价值之间的差距为赵某在合同履行后可以获得的收益，曹某应予赔偿。

法院以约定违约金29万元过高为由，酌定卖方曹某承担违约金15万元，并根据双方共同选择法院委托的评估机构出具的《房地产评估报告书》鉴定的卖方曹某违约当天的房屋价值与《房屋买卖合同》上签订的房屋价格之间的差额，认定为买方在合同履行后可以获得的利益，为房屋上涨损失，予以支持。

二审裁判理由：二审法院查明的事实与一身法院查明的事实一致。二审法院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务，赵某提供的证据能够充分证明曹某明确表示拒绝出售房屋，构成合同根本违约，曹某应当承担相应的违约责任。一审判决并无不当。

再审裁判理由：再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，双方当事人签订的涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。赵某依约支付首付款及定金65万元，曹某应当依约定履行合同义务。房屋买卖合同目的是房屋的出售与购买，曹某再审称政府政策原因导致合同不能履行，不能构成未履行合同义务的抗辩理由，赵某原审提供的证据足以证明曹某在合同履行期间明确表示拒绝出售房屋，曹某构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一审法院已根据双方的约定及本案的具体情况适当减少违约金酌定为15万元，于法有据。鉴定价格与双方合同约定房屋价款之间的差额应为赵某在合同履行后可以获得的利益，据此原审判决曹某赔偿赵某因房价上涨损失55万元并无不当。

办案体会

本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷，承办律师认为有以下几处亮点：

1、协助取证

承办律师认为本案致胜的关键在于录音证据，立案起诉前，委托人的现有证据并不充分，事实上委托人买房过程全部通过某公司进行，买方甚至没有卖方的电话，对卖方是否违约、何时违约并不清楚，经过律师建议，委托人很顺利的与卖方通话，取得了卖方违约的关键证据，通话录音中卖方明确表示“以前急用钱卖房，现在钱的问题解决了，就不再卖房了”，这份录音证据完全能够达到委托人的举证目的。录音证据中卖方自认的事实，法院在认定法律事实时也予以认可，认定卖方违约时间也是从录音时开始起算的。

2、坚持评估

承办律师在办案法官不建议、不接受评估申请，被告不配合的情况下，坚持要求对房屋价值进行评估，通过多次沟通，查找相关案例，最终成功通过法院委托评估机构对房屋价格进行了评估，为法院依法判决房屋上涨损失55万元提供了客观的依据。

3、积极保全

案件立案后，承办律师积极与案件承办法官沟通，第一时间对卖方的房产进行了保全查封，查封房产后，对卖方形成了极大的压力，不仅防止卖方转移房产，而且为后期的执行做好了有利的保障。事实上，后期执行中，正是由于保全查封了卖方的房产，才促使卖方直接选择一次性支付案件执行款135万元及诉讼费、执行费，有力地惩罚了卖方的恶意违约行为。

4、严惩违约

本案判决房价上涨损失55万元，在河南省各级法院房屋买卖合同纠纷判例中损失认定属于较高水平，具有典型的社会意义，该案的判决是正义的，惩治了恶意违约行为，起到了维护正常交易秩序的良好社会效果。