守得云开见月明

----裴某房屋买卖合同纠纷案

                       承办律师：刘辉   孙萌萌

案件简介

一、诉讼基本情况

案由：房屋买卖合同纠纷

审级：一审

原告：裴某  （委托人）

被告：陈某、河南天鹰房地产开发有限公司

裁判机关：郑州市金水区人民法院

二、基本案情介绍

2008年10月19日裴某与陈某签订了房屋买卖合同，约定陈某将位于郑州市金水区未来路路73号2幢东1单元20层02号房产转让给裴某，合同还对转让价款、支付期限、违约责任等条款进行了约定。涉案房屋系陈某于2005年5月18日自开发商河南天鹰房地产开发有限公司购买，商品房买卖合同在房管局进行了备案，因天鹰公司开发涉案房产的竣工备案手续问题，导致陈某无法办理房产证，进而也无法将房产过户到裴某名下。

裴某支付首付款并按月支付房屋贷款三年后，陈某又将用于偿还房贷的存折向银行申请作废导致逾期还贷，中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行对涉案房产行使抵押权。

因陈某同时拖欠尚某借款未还，尚某将陈某起诉至法院，尚某拿到胜诉判决后，在执行阶段尚某将涉案房产予以查封并要求拍卖。

裴某委托刘律师作为代理人，代为提起诉讼，请求法院确认裴某与陈某签订的《房屋买卖合同》有效，取得了胜诉判决。同时裴某得知中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行起诉陈某对涉案房产行使抵押权后，向中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行申请行使涤除权，自愿代陈某一次性清偿全部贷款本息。

因涉案房产在尚某申请强制执行陈某一案中，被法院查封，刘律师作为裴某代理人向郑州市金水区人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。法院驳回裴某的执行异议后，裴某立即提起执行异议之诉，法院完全支持了裴某的诉讼请求，判决解除对涉案房屋的查封并停止对涉案房屋的执行。

基于上述情况，刘律师又代理裴某作为原告将陈某、天鹰公司诉至法院，请求判令陈某协助办理解除房屋抵押权手续、陈某和天鹰公司协助裴某办理房屋登记过户手续。法院作出（2019）豫0105民初15383号民事判决书，支持了裴某全部诉请。

三、双方观点

原告裴某主张：

1、原告裴某与被告陈某签订《房屋买卖合同》，约定将位于郑州市金水区未来路某房产转让给原告裴某，房屋购房款为321816元，包括首付款及银行贷款，原告按照合同约定支付了145000元首付款，剩余房款则是由原告按月支付银行贷款本息。并约定贷款结清后立即办理过户手续。针对该合同，原告裴某已并取得（2015）金民祭初字第323号判决，法院认为该合同合法有效。原告裴某支付了首付款后，被告陈某将该房屋的钥匙交付原告裴某，原告裴某每年按时交纳水电费及物业管理费，合法占有使用该房屋至今。

2、由于开发楼盘的竣工备案手续存在问题，至今无法办理房产证，致使涉案房屋没有办理过户登记手续，原告在涉案房屋居住使用至今，原告裴某对此没有过错。  

3、原告裴某自2008年12月起依约每月偿还银行贷款本息。原告裴某正常偿还贷款近三年时，被银行告知，用于还款的存折被被告陈某申请作废，导致原告无法正常还款。不能偿还贷款的原因是被告陈某将还款账户作废的违约原因导致，被告陈某更换还款账户后，仍不按月支付贷款，被抵押权人中国工商银行花园路支行起诉陈某并要求偿还剩余贷款本息，现原告裴某已将该房屋的剩余贷款本息交付中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，涤除该房屋的抵押权。原告裴某作为涉案房屋合法有效的买受人，并交付了该房屋全部的购房款。该房屋未能过户的原因，首先是因开发商天鹰公司未能提供开发楼盘竣工备案手续所致。其次，被告陈某作为房屋的抵押人，应协助办理抵押注销手续并协助办理过户。

被告陈某未答辩。

被告天鹰公司答辩：同意协助原告办理房屋过户手续。

代理思路及观点

合法有效的买卖合同应受法律的保护，原告对该房屋享有期待物权。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。可见，我国房屋的所有权变动原则上采登记生效主义。

1、涉案房产签订了《房屋买卖合同》，陈某作为出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋的所有权与买受人裴某，向买受人裴某办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人陈某的合同义务，也是法定义务。被告陈某已将房屋交付原告裴某占有使用至今，因客观原因无法办理过户手续，但原告裴某享有涉案房产的物权期待权。

2、本案中，涉案房产的买卖合同登记备案在被告陈某名下，但原、被告已基于上述法律行为，将该房屋转卖给原告裴某所有，只是因当时存在房屋竣工备案问题，不能办理过户手续。但这样的后果不是原告造成的，不能让原告承担这样的法律风险。原告作为房屋的买受人，已将该房屋的剩余贷款及罚息交付抵押权人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，以涤除抵押权。原告以上证据已证明该涉案房屋归其所有，被告陈某作为抵押人应协助办理注销该涉案房屋抵押权的手续。被告陈某、天鹰公司应协助办理过户手续。

3、天鹰公司与涉案房屋的建筑商发生纠纷，因而建筑商未能将涉案房屋的竣工备案手续提交房管局备案，导致涉案房屋及小区内其他几幢楼无法办理产权证。2005年前业主起诉到人民法院后，法院曾强制要求房管局给予办理过，但后来因房管局对此类房屋不再承担协助义务导致法院不再处理此类案件。2018年后因众多业主向有关部门反映此类问题，房管部门现已同意解决此类房屋遗留问题，因此现在房屋已经具备了过户条件。

裁判理由及结果

法院认为：（2015）金民祭初字第323号生效的判决书认定原告裴某与被告陈某签订的《房屋买卖合同》有效；（2017）豫0105民初17294号生效的民事判决书认定，原告已于2017年8月3日一次性还清上述房屋的贷款。由于此前房屋竣工备案手续存在问题，无法办理房产证，致使涉案房屋没有办理过户登记手续，原告裴某对此没有过错且原告在涉案房屋居住使用至今，故原告诉请被告陈某协助办理预抵押注销手续，二被告协助原告办理过户手续，本院予以支持。

判决如下：

一、被告陈某于本判决生效之日起30日内协助原告裴某办理位于金水区未来路某房屋的预抵押注销手续；

二、被告陈某、天鹰公司于本判决生效之日起30日内协助原告裴某办理位于金水区未来路某房屋过户手续。

办案体会

本案是以另外两个案件的胜诉判决为证据提起的房屋买卖合同之诉，目的是通过诉讼以实现让被告陈某、天鹰公司协助原告裴某办理涉案房产过户手续，让被告陈某协助办理注销涉案房产预告抵押。本案法律事实纵横交错，法律关系复杂多变，连环诉讼环环相扣。在郑州房价大涨的情况下，出卖人陈某通过单方违约阻止房屋交易。案外人尚某对陈某享有生效债权，对备案在陈某名下涉案房产查封。中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行对涉案房产享有抵押权。代理律师分析综合案情并寻找新思路并制定四步诉讼策略。

第一步，诉至法院确认《房屋买卖合同》效力，取得法院认定合同有效的判决。

第二步，依照《房屋买卖合同》约定，将剩余贷款全部偿还以实现支付全部购房款的目的。银行是享有优先权的债权人，向银行履行剩余贷款以涤除银行对涉案房屋的抵押权。

第三步，依据前两步取得的证据对案外人尚某提起执行异议之诉，并取得解除对涉案房产查封的判决。

第四，提起本案诉讼并取得法院的全部支持，只待房屋过户后，原告裴某即可取得涉案房产的所有权。

尽管事实迷雾缭绕，通过代理律师不断的努力，最终迎来了胜利的曙光，原告裴某对本案结果十分满意。